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房产过户给直系亲属新规!

来源:作者:发布时间:2019-11-9点击:413 人次

伴随着近二十年房价不断上涨,买房越来越不容易,对于进入社会不久的年轻人来说,买房,可能要背负二三十年的房贷债务。与此同时,房产在家庭中财富中的占比也越来越高,根据有关数据表明,这个数据已经达到70%,也有人说,未来两代人可能不需要买房子,依靠父母辈传承下来的房产就可以了。那么问题就来了,人都有老去的那一天,如何把这笔巨额资产以“省钱省事”的方式传承给直系亲属,是我们不得不提前考虑的事。

诚然,在发达国家关于财产传承已经比较成熟,由于遗产制度完善和知识的普及,他们比较习惯提前“立遗嘱”分配财产,解决了子女之间的矛盾纠纷。但就我们眼下来说,财税函〔2017〕197号早就对大家关心的“遗产税”问题,给予了明确回复“我国目前并未开征遗产税,也从未发布遗产税相关条例或条例草案”。不过,遗产税虽未施行,但在这些年,我国对房产过户的一些税费则在不断调整,如最新一次国家发布的《关于个人取得有关收入适用个人所得应税所得项目的公告》中,明确规定对直系亲属赠与房产免征个税。房君通过认真梳理,在房产过户给直系亲属的最新规定下,来看看房产过户的三种方式,哪种最“省钱省事”?

先来明确一下直系亲属范围。 指和自己有直接关系或关系的人,即和,如指配偶、父母、子女、祖父母(外祖父母)、孙子女(外孙子女)

按照目前的最新规定,房产赠与直系亲属的个税已经免除。不过,因房产在我国被纳入不动产范畴,过户的话还是要承担其他税费,主要包括契税、公证费、评估费三种。税费比例依次为房产评估值的3%、1%和0.25%。

举例:过户一套评估值150万的房产,按照税费比例,契税为150万*3%=4.5万,公证费为150万*1%=1.5万,评估费为150万*0.25%=0.25万,三项费用合计为6.25万,占房产评估总价值的4.25%。

这里需要注意的是,房产价值越高,其过户费用也就越高,假如以后房价继续上涨,这些费用还会水涨船高。

受传统观念观念影响,这种过户方式是当下最为普遍的过户方式。原因很简单,老人在世的时候,作为直系亲属谁也难以启齿让父母辈们做财产分割。另一方面,老人也担心若早早把房产分给了子女亲属们,万一后面不赡养自己可就麻烦了。

这里需要提醒的是,身后继承过户,会遇到两个问题:一是如果子女非独生,老人离开以后未留遗嘱,子女们可能会为这笔巨大的财富因分配份额问题而发生矛盾纠纷。若想个人继承,需要其他有继承权利的人书面放弃;二是继承人名下已经有房产,继承老人房产若再转卖的话,需要缴纳房产差值20%的个人所得税。

只要买卖过房产的人都知道,买卖过户交易产生的税费主要与房屋价值、面积、房产套数、房产证登记时间有关。税费主要包含个税、契税和增值税三种。由于买卖过户,一般会考虑房产证取得时间满5年后办理,我们以“满5年唯一”住房为例:

举例:同样以一套交易价150万的房产为例,面积在90-144平米之间的普通住宅,个税为150万*1%=1.5万,契税为150万*1.5%=2.25万,增值税免除。那么房产买卖过户的总费用就是3.75万,占房产总值的2.5%。在同等情况下,“买卖”过户要比“赠与”过户的费用少41%。

值得一提的是,虽然买卖交易过户的税费一直处于调整变化中,受政策影响较大,但是,从未来情况看,假如房产税开征,那么持有环节的税费还会有降低趋势,从这个角度看,“买卖”交易过户的税费也将会有一个下降过程。

从经济角度看,“赠与”直系亲属过户虽然取消了个税,但税费占房产价值4.25%,费用居然是最高的,看似费用较低的“继承”过户由于继承下来的房产大都难满足“满5年唯一住房”条件,所以若再转卖会还应交房产价值差额20%的个税,而看似费用较高的“买卖”过户费用则是最低。所以,比较来比较去,“买卖”过户对大多数人来说是最省钱的方式。

从现实情况来看,很多人不会为了省钱而提早把房子卖给直系亲属,原因在于从情感上难于接受,即使多花钱一般也还会采取“继承”过户的方式。如果这样选择的话,对于子女较多家庭或者有多个继承人的情况,为防止一些不必要的纠纷,在此房君也提醒,老人可趁意识还清醒时,提前做好财产分配规划,立好遗嘱,不能“多花钱还让子女们产生纠纷”,相信这也是老人不愿意看到的情况。

(编辑整理:宁海房产网

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